不动，压资金，远期却有回报，等于定存了。

一动，涉及一系列供控合同，建材涨就涨，融贷成本又那么高，财务模型崩就崩。十层楼的预算，盖到三层就知道最多只能盖到六层了。

要么再融四层的高利贷，止损，把事平了。要么多融十四层，楼花卖了，把物料涨价的成本摊进去，加注再赌下去，追盈。要么烂尾楼，跑路。

楼一起，只能升不能停的，一停逼债的就到，楼马上就烂。前期投入全砸进去不，工程款都结不了。银行与承建商逼债，不跑不行。

不光你跑，信贷部主任也得跑。承建商欠多了材料款，跟着就跑，包工头一看承建商不见了……

各业结款不过年，最迟年底，《农民工讨薪难》就得上媒体……

跑路在地产界比中山路都有名，随时有人上路。只要一人开跑，发令枪就响了，马上就有人陪跑，路上绝不孤独，多米诺骨牌一样。

拿地要靠自身的能量与资金实力，开发却是玩的别人的钱。融贷与预售款，层层转包的垫付，一堆欠条，

房地产之所以挣钱，它不是用10块现金去挣块钱的利润，而是用1块现金撬动10块钱的欠债，去赚块钱的利润。

项目成功，1块钱连本带利收回来就成了块，翻倍的挣。项目失败，1块钱本清零，倒欠10块，复利还在滚。就算年息百分之十，七年就得翻倍。

现在三年翻一翻玩一样，楼盖慢一年就吃掉你的本。盖完了一年卖不出去吃掉你的全部利润，比gd增长还喜人。

房地产开发玩的不是房，是杠杆，很考验拆东墙补西墙的技术。时机不对，风控一崩，就看谁跑的快了。

房地产第一次启动是97年末，股市歇菜了，钱过来了。真正起飞是007，股市又崩了，钱又过来了。

进入赤字财政，银根一松，特别是入世后，买方市场就渐渐有了。之后每次房地产上冲，不是靠什么经济形势，刚⊕⊕⊕⊕，≌.c⊕o软需的，全是被股市过来的资金托起来的。

不单民间资本，股市一旦低迷，合法不合法的融资融券市场就没了，银行信贷业务都会朝房地产倾斜。

从来就没有刚需这个东西，从来就不缺刚需这个东西。

油粮米面刚的不能再刚了，几毛一斤的米多的是，几十块一斤的同样多的是。

再需要的东西，该买不起还是需不出来市场，但这种需要始终存在。这东西叫大盘，叫大盘指数，叫信心。

刚需软需什么的是大盘，海南等三波在没刚需的时候，照样炒的飞起。房地产开发商做的是大势，是信心，是紧缺，是预期升值，是兰花普洱茶，不是大盘。

大盘是政府与论坛考虑的，是老百姓关心的，是只有大地产商才有实力做的，最少是上市公司级别。它会预测分析，做成本核算，大规模囤地。

它囤地不为马上开发，首要目的是对冲，是信心传导，地块升值速度跟闲置资金的利息差不多就行。

大地产商手里有地，有预期，就有信心。传导到股市上，上市地产公司的股票涨几，公司自己的证券部再操作一下，对股民讲个千古帝王煎的故事。龙头，潜力，题材，概念，长期看好，资金成本就收回来了。

大盘只有大地产商才玩的起，压的起，才有传导效应，才愿意为了减少风险降低利润。

绝大多数地产开发商都不做大盘，做的是专业的调度，一层一层分的很细。拿地，拆迁，开发，建筑项目，招商，销售，层层分包。商铺招租都分包给广告与公关公司，卖楼都有专业的走穴团队，全国巡回演出。

那些县市地方上拿地加拆迁，开发加销售，一条龙的房地产超人，更跟什么大盘没关系。大盘再好，它技术
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